Покажите класс: подходят ли западные классификации российским ТЦ?

Федорова Юлия, 05 октября 2010

Для покупателей торговые центры делятся на удобные и неудобные, доступные и дорогие, любимые и бесполезные. Однако для ведения успешного бизнеса игрокам рынка торговой недвижимости необходимо пользоваться более точным понятийным аппаратом и четкой классификацией торговых центров.

Cуществуют определенные нормы для ТЦ также, как для бизнес-центров - например, определенное соотношение площади торгового центра и количества парковочных мест

По словам экспертов, тип торгового или торгово-развлекательного центра определяется не только количеством площадей и размерами торговой зоны, но и составом арендаторов и развлекательной инфраструктурой. Изначально концепция торгового центра учитыает целевые группы покупателей, тип торгового центра и состав арендаторов (как якорных, так и сопутствующих). В соответствии с этой концепцией впоследствии и сдаются в аренду торговые помещения.
По концепции торговые центры могут быть как универсальными (с широким спектром магазинов самой разнообразной направленности, от книг и игрушек до шуб и ювелирных изделий), так и специализированными (speciality/ theme shopping center) - например, торговый центр строительных материалов, торговый центр электроники, мебельный молл и т.д.
При этом тип самого здания в классификации торгового центра значения не имеет. Однако существуют определенные нормы для ТЦ также, как для бизнес-центров - например, определенное соотношение площади торгового центра и количества парковочных мест.
Сейчас на Западе действуют две основные классификации торговых и торгово-развлекательных центров.  Классификация  Urban Land Institute (ULI) была разработана американским профессиональным сообществом, специализирующимся на вопросах девелопмента недвижимости и землепользования. В Европе «работает» другая классификация, созданная Международным советом торговых центров -  International Council of Shopping Centres (ICSC). Однако эти классификации имеют много общего и вполне взаимозаменяемы.

Итак, эксперты выделяют следующие типы торговых центров: 

Микрорайонный торговый центр -  осуществляет торговлю товарами первой необходимости, а также предоставляет бытовые услуги (мелкий ремонт одежды, обуви, прачечная, химчистка). Общая площадь  Convenience center составляет 1500-3000 кв.м. (чаще - 2800 «квадратов») и вмещает как минимум три магазина. Якорным арендатором обычно является продуктовый минимаркет. Количество покупателей - до 10 000 человек.

Районный торговый центр - предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором Neighborhood center обычно  является супермаркет.  Сопутствующими арендаторами могут быть магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Площадь таких ТЦ варьируется в пределах 3000-10000 кв.м. (чаще - 5600 кв.м.).   количество покупателей -  от 3 000 до 40 000 человек.

Окружной торговый центр -  предлагает широкий спектр товаров и услуг, широкий выбор мужской, детской, женской и спортивной одежды, а также бытовой техники, электроинструментов и т.д.  Для Community center  характерен более разнообразный ассортимент и более   широкий диапазон цен. Окружной ТЦ обычно не имеет универмага полной линии, однако у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Площадь такого ТЦ составляет 9500-47000 кв.м. (обычно - 14000 «квадратов»). Количество покупателей -  от 40 000 до 150 000 человек.

Суперокружной торговый центр -  соответствует общему профилю окружного центра, но имеет площадь более 23000 кв. м. Изредка площадь  Super community center может достигать 90000 кв.м.

Пауэр-центр - разновидность суперокружного торгового центра. Power center отличается наличием как минимум четырех якорных арендаторов, занимающих более 85% общей площади ТЦ. В основном «якорями» становятся ритейлеры  бытовой техники и электроники, спорттоваров, офисных принадлежностей, товаров для дома, лекарств, бьюти-товаров, игрушек, компьютеров и оргтехники.

Региональный торговый центр  - предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, различные виды услуг, а также развлекательно-досуговую инфраструктуру. Regional center обычно строится вокруг одного-двух  универмагов полной линии  площадью не менее 5000 кв. м. Общая арендная площадь регионального ТЦ может составлять 23000-85000 кв.м. (стандартно - 45000 «квадратов»).  Количество посетителей такого ТЦ - от 150 000 человек. 

Суперрегиональный центр - такой ТЦ включает широкий спектр арендаторов, продающих одежду, мебель, товары для дома, а также предоставляющих услуги отдыха и развлечения. Super regional center строятся вокруг трех и более универмагов, каждый - площадью не менее 7000 «квадратов». Арендная площадь суперрегионального ТЦ может составяться от 50000 до 150 000 кв.м. (чаще всего - 93000 кв.м.), количество посетителей - от 300 000 человек.

Отдельная группа торговых центров - специализированные ТЦ

Отдельная группа торговых центров - это специализированные ТЦ  (Specialty centers). Их специфика в том, что они объядиняют в основном товары или товары и услуги одной тематической категории. Например, ТЦ, якорным арендатором которого является крупный фитнес-центр, а сопутствующие арендаторы - магазины спорттоваров, спортивной одежды, здорового и спортивного питания, товаров для туризма и отдыха, - является специализированным. 

Специализироваться ТЦ может по одной из нескольких «тем»: Entertainment (развлечения),  Retail-Entertainment (торговля и развлечения),  Off-price (скидки, дискаунтеры, лоу-костеры),  Home improvement (товары для дома), Strip Center (стрип-центр),  Historic (исторический),  Megamall (мегамолл), Lifestyle (стиль жизни).

В группе специализированных торговых и торгово-развлекательных центров эксперты выделяют несколько типов: 

Еще один популярный на Западе, но пока не получивший широкого распространения в российских регионах формат торгового центра - ритейл-парк. Обычно такой ТЦ представляет собой единое строение или комплекс из одно-двухэтажных магазинов, принадлежащих различным операторов. Специфика Retail Park - в том, что торговое пространство на 70-90% формируется исключительно из крупных арендаторов, каждый из которых занимает не менее 1500-3000 «квадратов»; обычно это ритейлеры стоковой одежды, спорттоваров, мебели, товаров для дома. 

Однако в России очень немногие торговые и торгово-развлекательные центры полностью соответствуют тому или иному типу по западным классификациям. Например, по составу арендаторов и направленности ТЦ относится к одной категории, а по типу организации торгового пространства - к совершенно другой.  По мнению экспертов, в России при создании нового ТЦ главным критерием является его уникальность и соответствие той торговой зоне, где он будет располагаться.  Формат торгового центра диктует не классификатор, а рынок. формата торговый объект должен быть построен - это диктует рынок. Тем не менее, своеобразные «законы» комплектации торговых центров арендаторами в России уже формируются, и понимание формата ТЦ - пусть даже вне четкой классификации - будет способствовать успеху бизнеса и девелопера, и арендатора.

Источник: res.b2b-rent.ru